Fatigué de gaspiller tous les mois une importante somme d’argent pour payer votre loyer et enrichir votre propriétaire ? Nerveux à l’idée d’élever votre famille sous un toit qui n’est pas vraiment le vôtre ? L’existence d’un locataire est remplie de mille et une petites vexations qui l’empêchent, au final, de se sentir chez lui : vous avez par exemple l’interdiction d’engager des travaux importants dans le logement, ou d’accueillir un touriste de passage le temps d’un week-end contre rémunération.

Il est plus que temps de vous préparer un avenir serein et d’accéder vous-même à la propriété ! La souscription d’un prêt immobilier vous impose certes un plus grand sacrifice financier pendant un certain nombre d’années, mais permet en contrepartie de vous constituer progressivement un patrimoine bien à vous. Découvrez ci-dessous l’essentiel à savoir pour bénéficier du meilleur taux immo et emménager bientôt dans la maison de vos rêves.

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En quoi consiste le prêt immobilier ?

Le crédit immo, comment ça marche ?

En France, le prix d’une maison ou d’un appartement se chiffre généralement en centaines de milliers d’euros, même dans les zones les moins cotées. Impossible donc, sauf pour de rares privilégiés ou des épargnants très patients, de sortir une telle somme de leur poche et de payer « cash » leur résidence principale !

Un crédit immobilier vous permet d’acheter votre logement et d’y emménager sans attendre d’avoir accumulé la somme nécessaire. Une banque vous prête le montant dont vous avez besoin pour acquérir le bien et signer l’acte de vente devant le notaire. Il ne vous reste plus ensuite qu’à rembourser la somme prêtée, assortie d’un taux d’intérêt, selon un échéancier précis. Aux yeux de la loi, le crédit immobilier se distingue du crédit à la consommation par sa vocation – l’achat d’un bien immobilier – mais aussi par son montant typiquement plus élevé (au-delà de 75000€).

La durée d’un crédit immobilier est très variable : elle peut aller de dix ou quinze ans pour les foyers ayant la meilleure capacité de remboursement à trente ans au maximum. La plupart du temps, l’emprunteur ne pourra pas obtenir un prêt sans engager lui-même une partie de ses économies dans l’achat du logement : cet « apport personnel » doit souvent s’élever à 10 ou 15% du prix total de la maison. Si vous convoitez un bel appartement en centre-ville d’une valeur de 200000€, vous aurez donc plus de chance d’obtenir un crédit en ayant à votre disposition une épargne de 20000€ au moins !

Quels types de projets peut-on financer?

Il est possible de souscrire un crédit immobilier pour acheter n’importe quel logement ancien (maison, villa, appartement, studio…) mais aussi un terrain constructible ou encore une maison neuve encore non construite. Dans le cas d’un bien ancien, la banque débloquera la totalité de la somme le jour de la signature chez le notaire. Dans le cas d’un bien neuf en cours de construction, il s’agit d’une « vente en l’état futur d’achèvement » (VEFA) et la banque va alors débloquer les fonds par paliers, au fur et à mesure de l’avancement du chantier (35% à la pose des fondations, 70% à la mise hors d’eau, 95% avant la visite de réception…).

Votre préférence se porte sur le cachet et le charme intemporel d’un beau logement ancien ? Sachez que votre futur prêt immobilier peut financer non seulement le prix d’achat du bien, mais aussi tous les éventuels travaux que vous souhaiteriez engager avant votre emménagement, comme une nouvelle isolation des combles, la suppression de cloisons ou une cuisine plus moderne. Cette solution peut s’avérer bien plus rentable que la souscription ultérieure d’un prêt travaux, dans la mesure où les taux crédit immobilier sont actuellement au plus bas !

N’oubliez pas enfin qu’un crédit immobilier peut vous permettre de devenir propriétaire d’une résidence principale ou secondaire, mais aussi d’entreprendre un investissement locatif pour toucher ensuite un complément de revenus.

Quelles sont les étapes à respecter pour signer un crédit immo ?

Rassurez-vous : décrocher un crédit immo n’a rien d’insurmontable et vous demandera juste un léger effort d’organisation ! Avant même de vous fixer sur un bien en particulier, il peut être utile de prendre rendez-vous chez votre banque ou dans un autre établissement pour connaître l’étendue de votre capacité d’emprunt : pensez à venir avec un dossier complet incluant vos fiches de paie, le montant de votre épargne personnelle et aussi les détails de vos autres crédits en cours de remboursement.

Vous avez trouvé le bien de vos rêves ? Après avoir signé le compromis de vente, vous disposerez de deux ou trois mois pour obtenir une offre de prêt en bonne et due forme de la part d’une banque prête à vous financer. La vente pourra être annulée sans pénalité si vous échouez à trouver une banque prêteuse, mais uniquement si vous avez déployé des efforts sincères en contactant au moins trois ou quatre agences différentes. Il ne vous reste plus qu’à signer l’offre de prêt et à vous rendre chez le notaire le jour J pour recevoir les clés de votre nouveau logement !

Les différents types de prêts

La diversité des prêts immo est telle que soyez tranquille, vous n’aurez aucun mal à trouver un financement 100% sur mesure.

Les trois grandes familles de prêts immobiliers

La plupart des crédits immobiliers signés en France sont des prêts dits « amortissables ». Cela signifie simplement que l’emprunteur va rembourser progressivement le capital emprunté. Chaque mensualité est composée d’une part de capital et d’une part d’intérêts. Au début de la période de remboursement, le capital restant dû est encore élevé et la part représentée par les intérêts dans chaque mensualité est donc importante. Plus le capital restant à rembourser est faible, et plus les intérêts représentent une portion modeste de la mensualité.

Dans quelques situations plus rares, vous pourrez être éligible à un prêt « in fine ». Ce type de crédit immo vous permet de ne payer chaque mois que les intérêts. Le capital emprunté, quant à lui, est remboursé en une seule fois à la date d’échéance du prêt (soit au bout de quinze ans, vingt ans, trente ans selon la durée du crédit…). Ce type de montage se rencontre surtout pour investir dans l’immobilier locatif. Il suppose d’adosser à votre prêt un montant d’épargne personnelle proche ou équivalent à la somme empruntée !

Vous avez absolument besoin de vendre votre logement actuel pour vous payer votre nouveau chez-vous ? Une variante intéressante du prêt in fine est le « prêt relais ». Dans ce cadre, la banque va vous prêter une somme comprise entre 50 et 80% de la valeur de votre logement actuel, pour une durée d’un à deux ans pendant lesquels vous ne paierez que les intérêts sur la somme empruntée. Cet apport d’argent vous permet d’acquérir immédiatement votre nouveau logement, et de « tenir » jusqu’à la vente effective du précédent : une véritable bouffée d’oxygène accordée, chaque année, à des milliers de propriétaires devant faire face à un déménagement.

Taux fixe ou variable ? Mensualité fixe ou ajustable ?

N’hésitez pas à tester toutes les hypothèses lors de votre prochaine simulation emprunt : les caractéristiques des crédits immobiliers proposés par les grandes banques sont infiniment modulables afin de s’adapter à vos propres contraintes, et rendent plus facile votre accession à la propriété !

Le prêt immo à taux fixe est la formule la plus fréquemment retenue par les emprunteurs français. Le taux d’intérêt est déterminé par contrat et ne peut plus évoluer par la suite : cela représente une réelle sécurité et vous permet de connaître à l’avance et avec certitude la date à laquelle vous aurez terminé de payer votre maison, au jour près !

Sachez toutefois qu’une banque peut aussi vous proposer un prêt à taux révisable : dans ce cas, le taux d’intérêt est susceptible d’évoluer à la hausse ou à la baisse en fonction d’un indice de référence, généralement dans les limites d’une fourchette déterminée par le contrat afin de protéger l’emprunteur contre des variations trop importantes. Il est recommandé, dans l’immédiat, de profiter des taux extrêmement bas sur le marché en signant plutôt un prêt à taux fixe.

Un prêt immobilier peut être « lissé » ou soumis à des « paliers de remboursement », ce qui signifie que vous pouvez prévoir à l’avance une modification du montant des mensualités, par exemple une diminution à partir de votre départ à la retraite, ou une augmentation après la fin du remboursement d’un autre crédit. En plus de ces facilités, une clause de votre contrat peut vous autoriser à augmenter ou diminuer librement le montant de vos mensualités dans la limite d’un seuil et d’un plafond : tout est envisageable !

Les prêts d’aide à l’accession à la propriété

Vous craignez que vos revenus et votre épargne soient un peu justes pour obtenir le financement du logement qui vous a tapé dans l’œil ? Si vous remplissez les conditions de ressources, un coup de pouce précieux peut vous être accordé via le prêt à taux zéro (PTZ+). Ce dispositif sert essentiellement à faire l’acquisition d’un bien immobilier neuf mais peut aussi s’appliquer à un logement ancien avec travaux : grâce au PTZ+, vous pourrez financer jusqu’à 40% de la transaction à un taux d’intérêt de 0%. Vous n’avez plus qu’à rembourser le capital sur cette partie de votre crédit immobilier, sans aucun intérêt à débourser !

De nombreux autres mécanismes d’aide à l’accession à la propriété peuvent vous soutenir dans votre projet, pourvu que vous remplissiez les critères exigés. C’est le cas en particulier du prêt accession sociale (PAS) et du prêt conventionné, qui permettent de financer jusqu’à la totalité du bien et ouvrent droit aux APL. Le prêt action logement (PAL), quant à lui, ouvre la possibilité d’un coup de pouce de votre employeur sous certaines conditions.

A qui s’adresser pour faire un prêt immobilier ?

Les banques et organismes financiers spécialisés

Vous envisagez de souscrire un crédit immobilier ? C’est le moment ou jamais de changer de banque ! Pour beaucoup d’établissements bancaires, le prêt immo représente un véritable produit d’appel et permet de conquérir une nouvelle clientèle. Commencez bien sûr par solliciter votre banque actuelle, et examinez les conditions qu’elle vous propose. La plupart du temps, malgré tout, ce sont ses concurrentes qui seront prêtes à vous offrir le financement le plus attractif. Sitôt le compromis de vente signé, ne ménagez pas vos efforts et multipliez les rendez-vous dans tous les grands réseaux : ces entretiens à répétition sont fastidieux mais peuvent vous permettre d’économiser, sur le long terme, des milliers ou des dizaines de milliers d’euros !

Les grandes banques traditionnelles ne sont pas les seules à faire du crédit immo. Plusieurs banques en ligne se sont aussi lancées sur ce créneau et sont souvent capables de vous fournir des conditions imbattables.

Si votre dossier est complexe, soit parce que vous êtes tout juste éligible soit parce que vous envisagez un crédit immobilier à plusieurs étages (un crédit classique assorti d’un PTZ+, d’un PAS, d’un PEL…), il peut être enfin plus intéressant de contacter des banques et organismes spécialisés dans le crédit immo, comme par exemple le Crédit Foncier. Les chances de succès y seront nettement plus importantes. Autre avantage : pas besoin d’y héberger vos revenus !

Les courtiers

Pourquoi faire la tournée des banques et des autres prêteurs quand un professionnel, bien plus aguerri que vous, peut s’en charger à votre place? C’est tout l’intérêt d’un courtier en crédit immobilier. Soumettez-lui votre dossier et il s’occupera de contacter chaque banque pour vous dénicher l’emprunt le plus compétitif. Le courtier dispose d’un pouvoir de négociation bien plus grand que le vôtre grâce au volume des affaires qu’il traite, et peut donc vous faire profiter de son réseau.

Une fois sa tournée achevée, le courtier en prêt immo revient vers vous avec les meilleurs taux et les offres les plus attractives. Vous n’aurez à le payer que si vous acceptez l’une d’entre elles ! Sa commission s’élève en moyenne à 1% du prix de vente, et sera le plus souvent largement inférieure à la somme que vous économisez en faisant appel à lui.

La simulation prêt immobilier

La réalisation d’une simulation prêt immo sur Internet est une première étape idéale, avant même d’envisager le premier rendez-vous chez le banquier ! De nombreux sites spécialisés vous proposent ainsi d’évaluer rapidement le montant de votre future mensualité en fonction du prix du bien que vous souhaitez acquérir, de la durée envisagée du prêt et du taux d’intérêt.

Une simulation de crédit immobilier est le moyen le plus efficace de se rassurer : elle vous permet de savoir immédiatement, par exemple, si vous avez les moyens de vous payer une maison à 250000€ sur vingt ans sans franchir la limite acceptable d’endettement (33% de vos revenus). Il s’agit d’une véritable calculette prêt immobilier, grâce à laquelle vous pouvez jauger en quelques secondes la différence de mensualité entre un prêt sur 15 ans et sur 20 ans, ou entre un taux d’intérêt de 3% et de 2,5%. De quoi tester tous les scénarios possibles la tête reposée, confortablement installé devant votre ordinateur personnel !

Sur quels points être vigilant ?

Mensualité trop faible ou trop élevée, assurance au montant exorbitant, frais de dossier injustifiés… La route du crédit immobilier est semée d’embûches pour les plus distraits et les moins vigilants ! Pas de panique cependant : en suivant ces quelques conseils basiques, vous éviterez toute mauvaise surprise.

Le TAEG et les différents frais liés au crédit

Quel est le coût total d’un prêt immobilier ? Pour le savoir, il est nécessaire de vous intéresser en priorité à son taux annuel effectif global (TAEG), qui intègre non seulement le taux d’intérêt nominal du crédit mais aussi tous les frais annexes comme les frais de dossier (jusqu’à 1% du capital emprunté !), la garantie (1 à 3% du capital emprunté) ou l’assurance emprunteur (lorsqu’elle est proposée par le prêteur lui-même). La garantie la plus courante prend la forme d’un prêt hypothécaire, grâce auquel la banque est assurée de pouvoir se rembourser en cas de défaillance de l’emprunteur en saisissant et en revendant le bien immobilier.

L’assurance emprunteur : vers qui se tourner ?

La souscription d’une assurance emprunteur est obligatoire en ce qui concerne le risque de décès et d’invalidité. Vous n’avez absolument pas la nécessité, en revanche, de vous assurer en plus pour le risque de perte d’emploi : il s’agit d’une protection facultative, et généralement assez coûteuse.

Dans tous les cas, vous n’êtes pas obligé non plus de choisir automatiquement l’assurance emprunteur de la banque qui vous accorde le crédit ! Depuis 2010 et la loi Lagarde, vous êtes autorisé à chercher et trouver ailleurs une couverture plus avantageuse et moins chère par le biais de la « délégation d’assurance », du moment que les garanties proposées sont équivalentes.

L’art de choisir la juste mensualité !

Méfiez-vous des durées de remboursement trop longues. Même si son TAEG est légèrement inférieur, et même si les mensualités sont moins importantes, un crédit immobilier sur trente ans vous reviendra nettement plus cher au final qu’un crédit similaire sur vingt ans. A vous de déterminer, dans votre calcul prêt, le juste équilibre entre la durée de remboursement et le montant maximal de mensualité que vous pouvez assumer financièrement sans vous mettre en danger.